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本人今年正式成为房奴，贷款利率打七折、八五折的美好年代早已一去复返，选房之时驻场的银行甚至说是“利率上浮10%”，哪管这是你的第一套房！月供向来有“等额本金”和“等额本息”两种还款法，本人电脑操作还算熟练，在excel算了一下，以我的53万的商业贷款额、20年的期限、1.1倍的利率（当时是7.05%，1.1倍就是7.7755%），用“等额本金”还法要比“等额本息”可以省上超过10万的利息！而且查阅网上所有的相关文章，都在告诉你，等额本金比较省利息，如果有提前还贷计划的话，还是选此为宜，等等。对于“等额本金”月供法，我研究了个透，觉的计息方法又很清楚简单，只是加减乘除，不象“等额本息”法还有指数什么的；并且等额本金的刚开始月供虽高，也还在承受范围之内，于是乎，理所当然不让的，我在贷款合同上勾上了“等额本金”还贷法。
“等额本金”，即每月偿还银行的本金是一样的，对我来说，是53万/240期=2208.33元。每月偿还的利息=尚欠本金*月利率，月利率=年利率/12。我说过，我研究的明白，公式都自己总结出来了：
贷款金额为P、还款期数为N（N=年限*12）、年利率为R的话，则整个还贷期间要偿还的总利息=P*R*（N+1）/24。相信我，这个公式，对每一个月都永远适用！
还算运气，在我要签贷款合同之时，国家房产调控正颇有力度，原来约定的银行贷款利率已经决定不上浮而实施基准利率，这时凭空又插进来一家计划外的广发银行，说可以给我以95折利率签约——不用说，任谁都会在这时投向广发的怀抱吧？广发还承诺提前还贷可以是无数次，没有违约金，随国家利率调整次月立即实行新利率，等等。我正式与广发签约了，然后开始正儿八经地按期还月供。今年6、7月恰逢央行下调了两次利率，每次查看网银中自动扣掉的月供，月供中本金与利息组成，都与我自己计算的不差分毫，一直还是挺满意的。
噩梦从我提前还贷的时候开始。还了4期月供之后，我提取了公积金，有能力可以还上12万。
前面说过，合同中我的优惠利率是95折，所以现今实施年利率就是6.55%*0.95=6.2225%，第4期月供中，我还的利息是(530000-2208.33*3)*6.2225%/12=2713.92，加上月还本金2208.33，所以我的月供是2713.92+2208.33=4922.25。不提前还贷的话，每个月都比上月要少还一点点利息，即2208.33*6.2225%/12=11.45元，那么我的第5期月供会是 4922.25-11.45=4910.8元。
所有提前还贷的房奴都知道，在填写表格时有一个选项，提前部分还贷之后的月供方式有两个选择：1、月供降低，期限不变；2、月供基本不变，期限缩短。我选择了后者。凭什么不啊，目前月供是可以承受的，缩短期限可以节省许多许多的利息啊，且听我细细算来：
4次月供之后，我还欠银行的本金P=530000-2208.33*4=521,166.68元，不提前还贷的话我还有N=236期要还，年利率R=6.2225%，用上面我总结的公式P*R*（N+1）/24一算，未来236个月我还要还的利息就是320,242元；
这时我提前还上12万，那么我还欠银行的本金就是P=521,166.68-12万=401,166.68元，之后头一次月供的利息=P*R/12=2080.22元，为了保持“月供基本不变”，那么最接近的还款期数就是142期，以后每月偿还本金为401,166.68/142=2825.12元，2080.22+2825.12=4905.34元，这与不提前还的月供4910.8元是最接近的。这里N=142，未来的142个月我要还的总利息=P*R*（N+1）/24=148,735元。
比较一下，看着是不是很美？320,242-148,735=171,507元，236-142=94期，我只提前还上12万，就可以省上17万多的利息，还节省下94期、接近8年的还款时光！
但事实呢？
办理提前还贷手续时，我也问过可以缩短多少期、以后月供是多少（虽然自己算过，还是希望能确认一下），但广发的工作人员只说，自己对计算的公式、方法都不知道，“都是电脑自动算的”。之后银行如约划走了我提前还款的12万，但下一个月的月供让我莫名其妙不得其解：利息跟我算的2080.22元一样，但本金居然一如既往的是2208.33元，加起来是4288.55元的月供！我急了，再找广发，广发淡淡地说，一切都是电脑算的，是按你的选项做的，现在月供就是这么多，期限已经缩短好几年了；我说你们管4900多到4200多叫做“月供基本不变”啊？广发则只强调“是电脑算的，改不了，月供中的本金同以前一样，只能是这样”！
原来广发是这么操作的“月供基本不变”的提前还贷法，只按12万/2208.33=54来缩短期限，那么我就还有236-54=182期要还，未来182个月要还的利息为190,618元！我问过周围有过提前部分还贷经验的房奴前辈（人家是“等额本息”还款法），答曰提前还贷之后的月供“几乎没有变化”。现在再算算如果是“等额本息”的同样操作，一对比我不禁要欲哭无泪或是想要骂娘了！
53万、240期、6.2225%年利率，等额本息还款法，则固定月供每月都是3865.43元（月供比我的等额本金法要低上一千多）；还了4期之后，只还上本金4503元（自然也比我还的本金2208.33*4=8833元要低），尚欠本金约52.55万（比我欠的52.1166万要多）；这时提前还上12万之后，保持着“月供基本不变”的话，以后的还款期限就变会为152期（缩短了236-152=84期），之后的月供是跟原来的3865.43元最为接近的3862.34元。未来的152期月供中，总利息是181,571元！
看明白了吗？同样的贷款金额、期限、利率，同样的提前还贷，“等额本金”与“等额本息”还款法，我本来欠的本金更少，但提前还款之后，居然是我需要还的期限更长（整整长上30期，两年半的时光）、利息更高！当然利息高就是因为期限长！提前还款后我的月供是4288元，与“等额本息”的3862元相比，我每月递减11.45元的月供，需要递减上38个月之后才可以持平！为了节省利息而选择的“等额本金”还款法，现在相较于“等额本息”法，我前有38个月的更高月供、后有多出的30个月要供，这到底是怎么一回事啊？！谁能告诉我？
很明显根子就出在银行对我提前还贷之后可以缩短的期限上。我的“等额本金”给缩了54期，而如果是“等额本息”就可以缩84期。为什么后者可以“月供基本不变”而前者就不可以？还是说，买的没有卖的精，广发把“从4900多到4200多”就叫做“月供基本不变”！广发设了一个多大的套子给我钻？想省利息，哼，没门儿！让你还更长，让你还更多，还死你！
问一问此处有没有做过房奴、用“等额本金”法、提前还款的朋友？你们的月供也是这么算的吗？是所有银行都这样呢，还是仅广发银行如此？
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发表于 2024-10-16 06:12:41